Avukat Orçun Akbulut yazdı.
Taşınmazını kiraya veren mülk sahiplerinin yüksek enflasyonu ön görememesinden kaynaklı olarak yapılan kira sözleşmelerinde, devletin tavan artış uygulaması, sonrasında bu uygulamadan vazgeçmesi gibi nedenlerle kira bedellerinden her iki tarafı da memnun etmeyecek şekilde dengesizlikler oluşmuştur. Taşınmazlarının güncel kira bedellerini düşük bulan ve daha yüksek kira bedeli elde etmek isteyen taşınmaz sahipleri kiracıları farklı yöntemlerle taşınmazlardan tahliye etmeye çalışmaktadır. Taşınmaz sahiplerinin kullanmış olduğu bu yöntemlerin en başında ise taşınmazlarda kendilerinin ya da kanunda yazılı hısımlarının oturacağını iddiası yer almaktadır.
Kiraya verenin kiralanana duyduğu ihtiyaç nedeniyle devam eden kira sözleşmesini sonlandırmasına iki farklı şekilde olanak tanınmıştır. İlk olarak; kiralayanın kendisi ve yakınlarının konut ve işyeri gereksinimlerini karşılamak için kiralananı dava yoluyla tahliye ettirmesine TBK m. 350/I hükmünde yer verilmiştir. İkinci bir tahliye imkânı olarak; TBK m. 351’de kiralananı sonradan edinen yeni malikinin de kendisi ve yakınlarının gereksinimi nedeniyle kiralananı tahliye ettirebilmesi için özel bir hak tanınmıştır.
Gereksinime dayalı tahliye davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi aranır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. bunun için ayrıca ihtara ve bildirime gerek bulunmamaktadır. bu 1 yılık sürede kiraya veren dava açmamışa, bu 1 aylık süre içerisinde dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirirse dava açma süresi TBK md. 353 gereğince 1 kira yılı için uzamış sayılır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde; kiralamanın sadece başlangıç tarihi belirlenmişse ve bitiş tarihi ile ne kadar süreyle kiralamanın devam edeceği belirlenmemiş ise belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Sözleşmede fesih süresi öngörülmemişse yasal fesih bildirim süreleri uyulması gerekir. Kira başlangıç tarihi itibariyle 6 aylık kira dönemlerinde, dönemin bitmesinden 3 ay önce kiraya veren kiracıya bildirim yapmak durumundadır.
TBK’da Md. 355’te yapılan düzenleme ile ihtiyaç sebebiyle tahliye halinde kiraya verenin kiralananı yeniden kiralamasına dair sınırlama getirilmiş ve haksız bir şekilde çıkarılan kiracının haklarını korumak bakımından düzenleme yapılmıştır.Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
