Hal böyle olmakla birlikte kira tespit davaları uygulamada ülkemizde ki yüksek enflasyondan ötürü genellikle kiraya veren tarafından açılan davalardır. Çünkü değişen ekonomik koşullar, paranın satın alma gücünde sürekli olarak düşüş meydana gelmesi gibi sebeplerle kiraya veren tarafından kira bedellerinin yükseltilmesi talebi gündeme gelmektedir. Bu sebeple uygulamada veya halk arasında bu dava türüne genellikle “Kira Bedelinin Artırılması” davası denmektedir.
Kira tespit davasında, yeni bir kira belirlenirken hakimin dikkate alması gereken kriterler TBK 334/3' te düzenlenmiştir. Buna göre TÜFE, kiralanan konutun ya da iş yerinin durumu, emsal kira bedellerini dikkate alarak karar verecektir.
Kira tespit davası açılabilmesi için zamanaşımı ya da hak düşürücü bir süre söz konusu değildir, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın doldurulmuş olması koşuluyla her zaman kira tespit davası açılabilir.
Kira tespit davası açabilmek için ihtarname keşide etmek zorunlu değildir ancak yeni belirlenecek kiranın hangi dönem için uygulanacağı açısından önemli bir bulgudur. Belirlenecek kiranın yeni dönemde uygulanmasını isteyen kiraya veren yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte ihtar çekmiş olması gerekir.
Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçilir. Mahkeme tarafından TBK 334/3' te alınarak kira bedeli belirlenir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise:
Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi,
Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir.
Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihinden önceki tarihlerde açılan kira tespit davalarında böyle bir zorunluluk bulunmamaktayken, bu tarihten sonra açılması planlanan davaların öncesinde arabulucuya başvuruda bulunulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin usulüne uygun bir şekilde işletilerek tamamlanması gerekmektedir. Açılacak olan davanın usulden reddedilmesi ve böylece zaman kaybına uğranılması istenmiyorsa, dava açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.